黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
中國國務院總理(li)溫(wen)家(jia)寶(bao)簽署國務院令，公(gong)布《國務院關于(yu)修改〈物業(ye)管(guan)理(li)條例(li)〉的決定(ding)》，自2007年(nian)10月1日起施行。以下是全文：
中華人民(min)共和國國務院令
第504號
現公(gong)布《國(guo)務院(yuan)關于修改〈物業(ye)管理(li)條 例〉的決定》，自2007年10月(yue)1日起(qi)施行。
總理：溫家寶
二(er)(er)○○七年八月二(er)(er)十六日(ri)
國務院(yuan)關(guan)于修改《物(wu)業管理(li)條例》的決定(ding)
根據《中華人民(min)共(gong)和(he)國物(wu)權法》的(de)有關規定，國務院(yuan)決定對《物(wu)業管(guan)理(li)條例》作如(ru)下(xia)修改：
一、將第十條 第一款修改為：“同一個物業(ye)(ye)管(guan)理(li)區域內的(de)業(ye)(ye)主，應當在(zai)物業(ye)(ye)所在(zai)地的(de)區、縣人民政府(fu)房地產(chan)行政主管(guan)部(bu)門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府(fu)的(de)指導(dao)下成立(li)業(ye)(ye)主大(da)會(hui)，并選(xuan)舉產(chan)生業(ye)(ye)主委(wei)員會(hui)。但是，只有一個業(ye)(ye)主的(de)，或者業(ye)(ye)主人數較(jiao)少且經全(quan)體業(ye)(ye)主一致(zhi)同意(yi)，決定(ding)不成立(li)業(ye)(ye)主大(da)會(hui)的(de)，由業(ye)(ye)主共同履行業(ye)(ye)主大(da)會(hui)、業(ye)(ye)主委(wei)員會(hui)職責。”
刪除第十條 第二款。
二、將第十一條 修改為(wei)：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制(zhi)定和修(xiu)改業主大會議事(shi)規(gui)則;
“(二)制定和修改管理規約(yue);
“(三)選舉業(ye)主(zhu)委員(yuan)會或者(zhe)更換業(ye)主(zhu)委員(yuan)會成員(yuan);
“(四)選聘(pin)(pin)和解聘(pin)(pin)物(wu)業服務企業;
“(五)籌(chou)集和(he)使用專項維(wei)修資(zi)金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(she)施;
“(七)有關共(gong)有和(he)共(gong)同管理權利的(de)其他(ta)重大事(shi)項。”
三、將第十二條 修改(gai)為(wei)：“業主大會(hui)會(hui)議可以(yi)采(cai)用集體(ti)討論的形式，也可以(yi)采(cai)用書面征求意見(jian)的形式;但是(shi)，應當有(you)物業管(guan)理區域內專有(you)部分占建(jian)筑(zhu)物總(zong)(zong)面積過半數(shu)(shu)的業主且占總(zong)(zong)人數(shu)(shu)過半數(shu)(shu)的業主參加。
“業主(zhu)可(ke)以委托代理人參(can)加業主(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)。
“業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會決(jue)定本(ben)條 例(li)第十一條 第(五)項和第(六)項規(gui)定的(de)(de)(de)(de)事項，應當(dang)經專有部(bu)分占(zhan)建(jian)筑物總(zong)(zong)面積(ji)2/3以上的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)且(qie)占(zhan)總(zong)(zong)人數2/3以上的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)同意;決(jue)定本(ben)條 例(li)第十一條 規(gui)定的(de)(de)(de)(de)其他事項，應當(dang)經專有部(bu)分占(zhan)建(jian)筑物總(zong)(zong)面積(ji)過半數的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)且(qie)占(zhan)總(zong)(zong)人數過半數的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)同意。
“業主(zhu)大會或者業主(zhu)委(wei)員(yuan)會的決定，對(dui)業主(zhu)具有約束力。
“業(ye)主大會(hui)或者業(ye)主委(wei)員會(hui)作出的決(jue)定侵害(hai)(hai)業(ye)主合(he)法權(quan)益的，受侵害(hai)(hai)的業(ye)主可以請求人民(min)法院(yuan)予以撤銷(xiao)。”
四、將第十九條 第二款修改(gai)為：“業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)主(zhu)委員會(hui)作出的(de)(de)決定違反法(fa)律(lv)、法(fa)規的(de)(de)，物業(ye)所在地的(de)(de)區、縣人民政府(fu)房地產行政主(zhu)管部門或者街(jie)道(dao)辦事處(chu)、鄉鎮人民政府(fu)，應當責(ze)令限期改(gai)正或者撤銷其決定，并通告全體業(ye)主(zhu)。”
此(ci)外，根據《中華人民共和(he)國(guo)物(wu)權法》的有關規定，將(jiang)“物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)”修改為(wei)“物(wu)業(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)”，將(jiang)“業(ye)(ye)主(zhu)公約”修改為(wei)“管理規約”，將(jiang)“業(ye)(ye)主(zhu)臨時公約”修改為(wei)“臨時管理規約”，并對個別條文的文字(zi)作了修改。
本(ben)決定自2007年(nian)10月1日起施(shi)行。
《物(wu)業管理(li)條例》根據本(ben)決定(ding)作相應(ying)的修訂，重新公布。
新《物業管理條(tiao)例》全文
(2003年(nian)6月8日(ri)中華人民共和國(guo)國(guo)務(wu)院令第379號公布根據2007年(nian)8月26日(ri)《國(guo)務(wu)院關于修改(gai)〈物業(ye)管理條 例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條(tiao)(tiao) 為了規范物(wu)業管理活(huo)(huo)動(dong)，維護業主和物(wu)業服務(wu)企業的(de)(de)合法權益，改善人(ren)民群眾的(de)(de)生活(huo)(huo)和工作(zuo)環境，制定(ding)本條(tiao)(tiao)例。
第二條 本(ben)條 例所稱(cheng)物業管(guan)(guan)理(li)，是(shi)指業主通過(guo)選聘物業服務(wu)企(qi)業，由業主和物業服務(wu)企(qi)業按照物業服務(wu)合(he)同(tong)約定，對房屋(wu)及(ji)配(pei)套的設(she)(she)施設(she)(she)備和相(xiang)關(guan)場(chang)地(di)進行(xing)維修、養護(hu)、管(guan)(guan)理(li)，維護(hu)物業管(guan)(guan)理(li)區域內的環(huan)境(jing)衛生和相(xiang)關(guan)秩(zhi)序的活動。
第三條 國家(jia)提(ti)倡業(ye)主通過公(gong)開、公(gong)平、公(gong)正的市場競爭機制選擇(ze)物(wu)業(ye)服務企業(ye)。
第四(si)條 國(guo)家(jia)鼓勵采用新(xin)技(ji)術、新(xin)方(fang)法，依靠科技(ji)進步(bu)提(ti)高(gao)物(wu)業(ye)管理和服(fu)務水平。
第五條 國務院建設(she)行(xing)政主管部(bu)門負(fu)責全國物業(ye)管理活動的監督管理工作。
縣級以上(shang)地方人(ren)民政府房地產(chan)行政主(zhu)管部門負(fu)責本(ben)行政區域內(nei)物業管理(li)(li)活動的監督管理(li)(li)工(gong)作(zuo)。
第二章業(ye)主及(ji)業(ye)主大會
第(di)六條 房屋的所有(you)權人為業主。
業主(zhu)在物業管(guan)理活(huo)動中，享有下(xia)列權利：
(一)按照物(wu)業服(fu)(fu)務(wu)合(he)同的約(yue)定，接受物(wu)業服(fu)(fu)務(wu)企(qi)業提供(gong)的服(fu)(fu)務(wu);
(二)提議(yi)召開業主(zhu)大(da)會會議(yi)，并就物(wu)業管理的有關(guan)事項提出建議(yi);
(三)提出制定和(he)修改管理規約、業主(zhu)大會(hui)議事規則的建(jian)議;
(四)參加業主大會(hui)會(hui)議，行使投票權;
(五)選(xuan)舉業主委員會成員，并享(xiang)有被選(xuan)舉權;
(六)監督業主委員會的工(gong)作(zuo);
(七)監(jian)督物業(ye)服務企業(ye)履行物業(ye)服務合(he)同;
(八(ba))對物(wu)業共用部位(wei)、共用設(she)施設(she)備和相關場地使用情(qing)況享有知情(qing)權(quan)(quan)和監督(du)權(quan)(quan);
(九)監督物業(ye)共用(yong)部位、共用(yong)設施設備(bei)專(zhuan)項(xiang)維修資金(以下簡(jian)稱專(zhuan)項(xiang)維修資金)的管理和使用(yong);
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活(huo)動中(zhong)，履行下列義務：
(一)遵守(shou)管理規約(yue)、業主大會議事規則;
(二)遵(zun)守物業管理區域內物業共(gong)(gong)用部(bu)位(wei)和共(gong)(gong)用設施設備(bei)的(de)使(shi)用、公(gong)共(gong)(gong)秩(zhi)序(xu)和環境衛生的(de)維護等(deng)方面的(de)規章(zhang)制度(du);
(三)執行業(ye)主大會的決定(ding)和業(ye)主大會授權業(ye)主委員會作出的決定(ding);
(四)按照國家(jia)有關(guan)規定交(jiao)納專項(xiang)維修(xiu)資(zi)金;
(五)按時交(jiao)納物業服務(wu)費用;
(六)法律、法規規定(ding)的(de)其他義務。
第八(ba)條 物業(ye)管理區域內全(quan)體業(ye)主組(zu)成業(ye)主大(da)會。
業(ye)主(zhu)大會應當代表和維護物(wu)(wu)業(ye)管理區域內全體業(ye)主(zhu)在(zai)物(wu)(wu)業(ye)管理活動中的合(he)法權益。
第九條 一個(ge)物(wu)業(ye)管理區域(yu)成立一個(ge)業(ye)主大會。
物(wu)業(ye)(ye)管理區(qu)域的劃分應(ying)當考慮物(wu)業(ye)(ye)的共用設(she)施(shi)設(she)備、建筑物(wu)規模、社(she)區(qu)建設(she)等(deng)因素。具體辦法由(you)省、自(zi)治區(qu)、直轄(xia)市制定(ding)。
第十條 同(tong)一(yi)個物業(ye)管理(li)區域內(nei)的(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)，應當在物業(ye)所在地的(de)(de)區、縣(xian)人(ren)民(min)政府房地產行政主(zhu)(zhu)管部門或(huo)者街道辦事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民(min)政府的(de)(de)指導下成立業(ye)主(zhu)(zhu)大會，并選舉產生業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會。但是，只有一(yi)個業(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)，或(huo)者業(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數較(jiao)少且(qie)經全體業(ye)主(zhu)(zhu)一(yi)致(zhi)同(tong)意，決(jue)定不成立業(ye)主(zhu)(zhu)大會的(de)(de)，由業(ye)主(zhu)(zhu)共(gong)同(tong)履行業(ye)主(zhu)(zhu)大會、業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會職責。
第十(shi)一條 下(xia)列事項由業(ye)主(zhu)共同(tong)決定：
(一)制定和(he)修改業主(zhu)大(da)會議事規(gui)則(ze);
(二)制定(ding)和修改管(guan)理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye);
(五)籌集(ji)和使用專項維修(xiu)資金;
(六)改建(jian)、重建(jian)建(jian)筑物及(ji)其附屬設施;
(七)有關(guan)共有和共同管(guan)理(li)權利(li)的(de)其他重(zhong)大(da)事項(xiang)。
第十二條 業(ye)主大會(hui)會(hui)議可(ke)(ke)以采(cai)(cai)用(yong)集(ji)體討論的(de)(de)形式，也可(ke)(ke)以采(cai)(cai)用(yong)書面征求意(yi)見的(de)(de)形式;但是(shi)，應(ying)當(dang)有(you)物(wu)(wu)業(ye)管理區(qu)域內專(zhuan)有(you)部分占(zhan)建筑(zhu)物(wu)(wu)總面積(ji)過半數(shu)的(de)(de)業(ye)主且占(zhan)總人(ren)數(shu)過半數(shu)的(de)(de)業(ye)主參加。
業主可以委托代(dai)理人參加業主大會(hui)會(hui)議。
業(ye)主(zhu)大會(hui)決定本條(tiao) 例第(di)十一條(tiao) 第(di)(五)項(xiang)和第(di)(六)項(xiang)規定的(de)(de)事項(xiang)，應當(dang)經專有(you)部(bu)分占建筑(zhu)物總(zong)面積2/3以上(shang)(shang)的(de)(de)業(ye)主(zhu)且(qie)占總(zong)人數2/3以上(shang)(shang)的(de)(de)業(ye)主(zhu)同意(yi);決定本條(tiao) 例第(di)十一條(tiao) 規定的(de)(de)其他事項(xiang)，應當(dang)經專有(you)部(bu)分占建筑(zhu)物總(zong)面積過(guo)半數的(de)(de)業(ye)主(zhu)且(qie)占總(zong)人數過(guo)半數的(de)(de)業(ye)主(zhu)同意(yi)。
業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)或者業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)的決(jue)定(ding)，對業(ye)(ye)主(zhu)具有(you)約束(shu)力(li)。
業主大(da)會或者(zhe)業主委(wei)員會作出(chu)的決定侵(qin)害業主合法權益的，受侵(qin)害的業主可以(yi)請求人民法院予以(yi)撤(che)銷。
第(di)十三條 業主大會會議(yi)分為(wei)定期會議(yi)和(he)臨時會議(yi)。
業(ye)(ye)主大會(hui)定期會(hui)議應當按照業(ye)(ye)主大會(hui)議事規(gui)則(ze)的規(gui)定召開。經20%以上的業(ye)(ye)主提議，業(ye)(ye)主委員會(hui)應當組織召開業(ye)(ye)主大會(hui)臨時會(hui)議。
第(di)十四(si)條 召開(kai)業主大會會議(yi)，應(ying)當于(yu)會議(yi)召開(kai)15日以前通(tong)知全體(ti)業主。
住宅小區的業(ye)主大會會議，應當(dang)同時(shi)告知(zhi)相關的居(ju)民委員(yuan)會。
業主委員會應當做好業主大(da)會會議記錄。
第(di)十五條 業主委員會(hui)(hui)執行(xing)業主大會(hui)(hui)的決定事項，履行(xing)下列(lie)職責：
(一)召(zhao)集業主大會(hui)會(hui)議，報告(gao)物業管理的實施情況(kuang);
(二)代表業(ye)(ye)主與業(ye)(ye)主大會選聘的物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)企業(ye)(ye)簽訂物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)合同;
(三(san))及時了解業主、物業使用人的(de)意(yi)見和建議，監(jian)督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督(du)管理規(gui)約的實施;
(五)業主(zhu)大會賦(fu)予的(de)其他職責(ze)。
第(di)十六條 業(ye)(ye)主委員會應當自(zi)選舉產(chan)生之日起30日內，向物業(ye)(ye)所在地的區、縣人民政(zheng)府房地產(chan)行(xing)政(zheng)主管部門和街道(dao)辦事處、鄉鎮人民政(zheng)府備案。
業(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)應當(dang)由熱心公益事業(ye)、責任(ren)心強、具(ju)有一定組織能力的業(ye)主擔任(ren)。
業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)主(zhu)任、副主(zhu)任在業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)成員中推選產生。
第十七條 管理(li)(li)(li)規(gui)約應(ying)當對(dui)有(you)關物業(ye)的(de)使用(yong)、維護(hu)、管理(li)(li)(li)，業(ye)主的(de)共同利(li)益，業(ye)主應(ying)當履行的(de)義務，違反(fan)管理(li)(li)(li)規(gui)約應(ying)當承擔的(de)責任等事項依法作出約定。
管理規(gui)約應當尊重社會(hui)公德，不得違(wei)反法律(lv)、法規(gui)或者(zhe)損害社會(hui)公共利(li)益(yi)。
管理規約(yue)(yue)對全(quan)體(ti)業主具有(you)約(yue)(yue)束力。
第十八條 業主(zhu)大(da)會議(yi)(yi)事(shi)(shi)(shi)規則應當(dang)就業主(zhu)大(da)會的議(yi)(yi)事(shi)(shi)(shi)方式、表決程序(xu)、業主(zhu)委員會的組成(cheng)和成(cheng)員任(ren)期等(deng)事(shi)(shi)(shi)項作(zuo)出約定。
第十九條 業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委員會應(ying)當依(yi)法履行職責，不(bu)得作出與物(wu)業(ye)(ye)管理無關(guan)的決定，不(bu)得從(cong)事與物(wu)業(ye)(ye)管理無關(guan)的活動。
業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委員會作出的決定違反法律(lv)、法規的，物業(ye)(ye)所在地的區、縣人民政府房(fang)地產行政主管部門或(huo)(huo)者(zhe)街道辦事處(chu)、鄉鎮人民政府，應當責(ze)令限期改正或(huo)(huo)者(zhe)撤(che)銷其決定，并通告全體業(ye)(ye)主。
第二十條(tiao) 業(ye)主(zhu)大會、業(ye)主(zhu)委員會應(ying)當配(pei)合公安機關，與居民委員會相互(hu)協作，共同(tong)做好(hao)維護物業(ye)管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會(hui)、業主委員會(hui)應當(dang)積極(ji)配合相關(guan)居(ju)(ju)民(min)委員會(hui)依法履(lv)行自治管理職責(ze)，支持(chi)居(ju)(ju)民(min)委員會(hui)開展工作(zuo)，并接受(shou)其(qi)指導和監督。
住宅小