黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
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第一章 總則
第(di)一(yi)條(tiao)為了規范物業(ye)管理(li)活動，維護業(ye)主和物業(ye)管理(li)企業(ye)的(de)合(he)法權益，改(gai)善(shan)人(ren)民群眾的(de)生活和工作環(huan)境，制定本(ben)條(tiao)例。
第二(er)條本條例所稱物業(ye)管(guan)理，是(shi)指業(ye)主通過選聘(pin)物業(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)，由業(ye)主和物業(ye)管(guan)理企(qi)<--NEWSZW_HZH_BEGIN-->
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<--NEWSZW_HZH_END-->業按照物業服務合同約定，對房屋及(ji)配套的設施設備和相關場地進(jin)行維(wei)(wei)修、養護、管理，維(wei)(wei)護相關區域內的環境衛(wei)生和秩序的活(huo)動(dong)。
第三條國家提倡業(ye)主通過公(gong)開、公(gong)平(ping)、公(gong)正的(de)市場競爭機制選擇物(wu)業(ye)管理企業(ye)。
第四條(tiao)國家鼓勵物業管理采(cai)用新技術、新方法，依靠科技進步提(ti)高(gao)管理和服務(wu)水平。
第五條國務院(yuan)建設(she)行(xing)政主管部門負責全國物業(ye)管理(li)活(huo)動的監督管理(li)工作。
縣級以上地方人(ren)民(min)政府房地產行(xing)政主管(guan)部(bu)門(men)負責本(ben)行(xing)政區域內物業管(guan)理(li)(li)活動的監督管(guan)理(li)(li)工作。
第二章 業主(zhu)及(ji)業主(zhu)大會
第六條(tiao)房(fang)屋的所有權(quan)人為業主。
業(ye)(ye)主(zhu)在物(wu)業(ye)(ye)管理活(huo)動中，享(xiang)有下列權利：
(一)按(an)照物業(ye)(ye)服(fu)務合同的約定，接受物業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)提供(gong)的服(fu)務;
(二)提議召開業(ye)主大會會議，并就物業(ye)管理的有(you)關事項提出建(jian)議;
(三)提出制(zhi)定和修改業主(zhu)公約、業主(zhu)大會議(yi)(yi)事規則的建(jian)議(yi)(yi);
(四(si))參(can)加業主大會會議，行使(shi)投票權;
(五)選(xuan)舉業主委員會委員，并(bing)享有(you)被選(xuan)舉權;
(六)監督業主委(wei)員會的工作;
(七)監督物(wu)業(ye)管理企業(ye)履行物(wu)業(ye)服務合同;
(八)對物業(ye)共(gong)用(yong)部位、共(gong)用(yong)設(she)施設(she)備和相關場(chang)地使(shi)用(yong)情況享有知情權和監(jian)督權;
(九)監督物業共用部位、共用設(she)施設(she)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的(de)管理(li)和使(shi)用;
(十)法(fa)律、法(fa)規規定的其他(ta)權利(li)。
第七條業主在物業管理(li)活動中(zhong)，履(lv)行下(xia)列義(yi)務：
(一(yi))遵(zun)守業主公約(yue)、業主大會議(yi)事規則;
(二)遵守物業管(guan)理區域內物業共用(yong)部位和(he)共用(yong)設施設備的(de)使用(yong)、公(gong)共秩(zhi)序(xu)和(he)環境(jing)衛生的(de)維護等方面的(de)規(gui)章制度;
(三)執(zhi)行業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)的(de)決定和業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)授權業(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)作出的(de)決定;
(四)按照國(guo)家有關規定交納專項維修(xiu)資金;
(五)按時交納物業服務(wu)費用;
(六)法律、法規規定的其(qi)他義務。
第八(ba)條物業(ye)管理區域內(nei)全體業(ye)主(zhu)組成(cheng)業(ye)主(zhu)大會。
業(ye)主大(da)會應當代表和維護物(wu)業(ye)管理(li)區域內全(quan)體業(ye)主在物(wu)業(ye)管理(li)活動中的合(he)法(fa)權益(yi)。
第九條一個(ge)(ge)物業管理區域成(cheng)立一個(ge)(ge)業主大會。
物業(ye)管(guan)理區(qu)域的(de)劃分應(ying)當考慮(lv)物業(ye)的(de)共用設施設備、建筑物規(gui)模、社區(qu)建設等(deng)因素。具體辦(ban)法(fa)由省、自治區(qu)、直轄市制定。
第十條(tiao)同一(yi)個(ge)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理區域內的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)，應當在(zai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)所在(zai)地的(de)區、縣人(ren)民政府房(fang)地產行政主(zhu)(zhu)(zhu)管部門的(de)指導下成立(li)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)會(hui)，并選舉產生業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)。但是，只有一(yi)個(ge)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)的(de)，或者業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)數較少且經全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)一(yi)致同意，決定不成立(li)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)會(hui)的(de)，由業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)共(gong)同履行業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)會(hui)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)職責(ze)。
業(ye)主在首次業(ye)主大會會議(yi)上(shang)的(de)投票權，根據業(ye)主擁有物業(ye)的(de)建筑面(mian)積、住宅套數等因素確定。具體(ti)辦法由省、自治區、直轄市(shi)制定。
第十一條(tiao)業主大會履(lv)行下列職責：
(一)制定(ding)、修改業主公約(yue)和業主大會議事規則;
(二)選舉(ju)、更換(huan)業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)，監(jian)督業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)的(de)工作;
(三(san))選聘、解聘物業管理(li)企(qi)業;
(四(si))決定專項(xiang)維修資(zi)金使(shi)用、續籌(chou)方(fang)案，并監督(du)實施;
(五)制定(ding)、修改物(wu)業(ye)管理區域內物(wu)業(ye)共(gong)用(yong)部位和共(gong)用(yong)設(she)施設(she)備的(de)(de)使用(yong)、公(gong)共(gong)秩(zhi)序和環境衛生的(de)(de)維護(hu)等方面的(de)(de)規章制度;
(六(liu))法(fa)律、法(fa)規或(huo)者業主大(da)會(hui)議事規則規定的其他(ta)有關(guan)物業管理的職責。
第十二條業主大會(hui)會(hui)議可(ke)以(yi)采(cai)用(yong)集體討論的形式，也可(ke)以(yi)采(cai)用(yong)書面征求意(yi)見的形式;但應當(dang)有物業管理區域內持有1/2以(yi)上(shang)投票(piao)權的業主參加。
業主可以委托代理人參加(jia)業主大會會議。
業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會作出決(jue)定，必(bi)(bi)須經與(yu)會業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)所持投票(piao)權(quan)1/2以上(shang)通(tong)(tong)過。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會作出制定和修(xiu)改業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)公約、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會議事(shi)規(gui)則，選聘和解聘物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企業(ye)(ye)，專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)金使用和續籌方案的決(jue)定，必(bi)(bi)須經物(wu)業(ye)(ye)管理(li)區域內全體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)所持投票(piao)權(quan)2/3以上(shang)通(tong)(tong)過。
業(ye)(ye)主大會的決定(ding)對(dui)物業(ye)(ye)管理區(qu)域內的全體業(ye)(ye)主具有約束(shu)力(li)。
第十(shi)三條業主大(da)會會議(yi)(yi)分為定期會議(yi)(yi)和臨時(shi)會議(yi)(yi)。
業主(zhu)大會(hui)定(ding)期會(hui)議(yi)(yi)應當按(an)照業主(zhu)大會(hui)議(yi)(yi)事規(gui)則的規(gui)定(ding)召(zhao)開。經20%以上的業主(zhu)提(ti)議(yi)(yi)，業主(zhu)委員(yuan)會(hui)應當組(zu)織召(zhao)開業主(zhu)大會(hui)臨時會(hui)議(yi)(yi)。
第(di)十四條召開(kai)業(ye)主(zhu)大會會議(yi)(yi)，應當于會議(yi)(yi)召開(kai)15日以(yi)前通知全體業(ye)主(zhu)。
住(zhu)宅小區的業主大會(hui)會(hui)議，應當同時(shi)告知相關的居民委員(yuan)會(hui)。
業主委員會應當(dang)做好業主大會會議記錄(lu)。
第十(shi)五條業主(zhu)委員會是業主(zhu)大會的(de)執行機構，履行下列職責：
(一)召集業(ye)主大(da)會會議，報告物業(ye)管理的實施情況;
(二)代表業(ye)主(zhu)與業(ye)主(zhu)大會選聘的(de)物業(ye)管理(li)企業(ye)簽訂物業(ye)服務合同;
(三(san))及時了解業(ye)主、物(wu)業(ye)使(shi)用(yong)人的(de)意見和建議，監(jian)督和協助(zhu)物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)履行物(wu)業(ye)服務合同;
(四(si))監督業主公約的(de)實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條(tiao)業主委(wei)員會應當自選(xuan)舉(ju)產生之日起30日內，向物業所(suo)在地(di)的區(qu)、縣人民政府房地(di)產行政主管(guan)部門(men)備(bei)案。
業主委員會委員應(ying)當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織(zhi)能力的業主擔任。
業主委員會主任(ren)、副主任(ren)在(zai)業主委員會委員中推選產生。
第(di)十(shi)七(qi)條(tiao)業(ye)主(zhu)公約應(ying)當(dang)對有關物業(ye)的使用、維(wei)護、管理，業(ye)主(zhu)的共同利益，業(ye)主(zhu)應(ying)當(dang)履行(xing)的義務，違(wei)反(fan)公約應(ying)當(dang)承擔的責(ze)任(ren)等事項(xiang)依法(fa)作(zuo)出約定(ding)。
業主公約對全體業主具(ju)有(you)約束力。
第十八(ba)條業(ye)主大會(hui)議(yi)事規(gui)則應當就業(ye)主大會(hui)的(de)議(yi)事方式、表(biao)決程序、業(ye)主投票權確定辦法(fa)、業(ye)主委(wei)員會(hui)的(de)組成(cheng)和(he)委(wei)員任(ren)期等事項作出約定。
第十九條(tiao)業主大會(hui)、業主委員(yuan)會(hui)應當依法履行職責(ze)，不得作(zuo)出與物業管(guan)理(li)無關的(de)(de)決定，不得從事與物業管(guan)理(li)無關的(de)(de)活動。
業(ye)主(zhu)大(da)會、業(ye)主(zhu)委(wei)員會作出的(de)決定違反法律、法規(gui)的(de)，物業(ye)所在地的(de)區、縣人民政府房地產行政主(zhu)管部門，應(ying)當責令限(xian)期改(gai)正或者撤銷(xiao)其決定，并通告(gao)全體業(ye)主(zhu)。
第二十(shi)條業(ye)主大會(hui)、業(ye)主委員(yuan)會(hui)應當配合公安機關，與居民委員(yuan)會(hui)相互(hu)協(xie)作(zuo)，共同做好維(wei)護物(wu)業(ye)管理區域(yu)內(nei)的社會(hui)治安等(deng)相關工作(zuo)。
在物業(ye)管(guan)理(li)區域內，業(ye)主大會(hui)、業(ye)主委員會(hui)應當積極配合相關居(ju)民委員會(hui)依法履行(xing)自治(zhi)管(guan)理(li)職(zhi)責，支持居(ju)民委員會(hui)開展(zhan)工作，并接受其指導(dao)和監督。
住宅小區(qu)的(de)業主大會(hui)、業主委員會(hui)作出的(de)決定，應當(dang)告知相關的(de)居民(min)委員會(hui)，并認真聽取居民(min)委員會(hui)的(de)建(jian)議。
第三章 前(qian)期物業管理
第(di)二十一(yi)條在業(ye)(ye)主、業(ye)(ye)主大會選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)之前，建設單位(wei)選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)的，應當簽訂書面的前期物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務合同。
第二十二條(tiao)建設單位應當在(zai)銷售物業(ye)之前，制定業(ye)主臨時公(gong)約，對有關(guan)物業(ye)的(de)使(shi)用、維護、管(guan)理，業(ye)主的(de)共同利(li)益，業(ye)主應當履行的(de)義務(wu)，違(wei)反公(gong)約應當承(cheng)擔(dan)的(de)責任等事(shi)項依法作(zuo)出約定。
建設單位制定(ding)的業(ye)主臨(lin)時公約，不(bu)得侵害物業(ye)買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應(ying)當在(zai)物(wu)業銷(xiao)售前將(jiang)業主臨(lin)時公約向物(wu)業買受人明示(shi)，并予以(yi)說明。
物業買受(shou)人在與建設單位(wei)簽訂物業買賣合同時(shi)，應當(dang)對遵守(shou)業主(zhu)臨(lin)時(shi)公約予以書面承諾(nuo)。
第二十四條國家提(ti)倡(chang)建(jian)設單位按照房地產(chan)開發與物(wu)業管(guan)理相分離的(de)(de)原則，通過(guo)招投標(biao)的(de)(de)方式選聘具有相應資質(zhi)的(de)(de)物(wu)業管(guan)理企業。
住宅物(wu)業的(de)建(jian)設(she)單位，應當通(tong)過招(zhao)投標(biao)的(de)方式選聘(pin)(pin)具有(you)相應資(zi)質的(de)物(wu)業管(guan)理企業;投標(biao)人少于3個或者住宅規模(mo)較(jiao)小(xiao)的(de)，經物(wu)業所在地的(de)區、縣(xian)人民政府房地產行政主管(guan)部門批準，可以采(cai)用協議方式選聘(pin)(pin)具有(you)相應資(zi)質的(de)物(wu)業管(guan)理企業。
第二十五條(tiao)建設單位與物(wu)業買受(shou)人(ren)簽訂的(de)買賣合同應當包含前期(qi)物(wu)業服務合同約定的(de)內容(rong)。
第二(er)十六條前期(qi)物(wu)業服(fu)務合(he)同(tong)可以約(yue)定期(qi)限;但(dan)是，期(qi)限未滿(man)、業主委員會與物(wu)業管理(li)企業簽訂的物(wu)業服(fu)務合(he)同(tong)生效的，前期(qi)物(wu)業服(fu)務合(he)同(tong)終止。
第二十七條業主依法(fa)享有的物業共用部位(wei)、共用設(she)施設(she)備的所(suo)有權(quan)或者使用權(quan)，建設(she)單(dan)位(wei)不得擅自處分。
第(di)二(er)十(shi)八(ba)條物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)承接物(wu)(wu)業(ye)(ye)時，應當對物(wu)(wu)業(ye)(ye)共(gong)用(yong)(yong)部位、共(gong)用(yong)(yong)設施設備進行(xing)查驗。
第(di)二十(shi)九條(tiao)在(zai)辦理物業承接驗收手續時，建設單位(wei)應(ying)當向物業管理企業移交(jiao)下(xia)列資料：
(一)竣(jun)工總平面(mian)圖，單體(ti)建筑、結構(gou)、設(she)備(bei)竣(jun)工圖，配套(tao)設(she)施、地(di)下(xia)管網(wang)工程竣(jun)工圖等竣(jun)工驗(yan)收資(zi)料;
(二)設(she)施設(she)備(bei)的安裝(zhuang)、使用(yong)和(he)維護保(bao)養等技術資料;
(三)物(wu)業質量(liang)保修文(wen)件和物(wu)業使用說明(ming)文(wen)件;
(四)物業管理所必需(xu)的其他(ta)資料。
物業(ye)管理企業(ye)應(ying)當(dang)在前期物業(ye)服(fu)務合同終(zhong)止時將(jiang)上述資料移交給業(ye)主(zhu)委員會。
第三十條建設單位(wei)應當(dang)按照規定在物(wu)業管(guan)理區域(yu)內配(pei)置必要(yao)的物(wu)業管(guan)理用房。
第三十一條建設單位應當按照國(guo)家規(gui)定的保修(xiu)期(qi)限和保修(xiu)范圍，承擔物業的保修(xiu)責(ze)任。
第(di)四章 物業管(guan)理服務
第三十(shi)二條從(cong)事物業管理活動(dong)的(de)企(qi)業應當(dang)具有獨立的(de)法人資(zi)格(ge)。
國家(jia)對從事(shi)物業管理活動的(de)企業實行資質管理制度。具體辦(ban)法由(you)國務院建(jian)設行政(zheng)主管部門制定。
第三十(shi)三條從事物業(ye)(ye)管理的人員(yuan)應當(dang)按照國家有關規(gui)定，取得職業(ye)(ye)資格(ge)證書。
第三十四條一個(ge)物(wu)業管(guan)理(li)區(qu)域由一個(ge)物(wu)業管(guan)理(li)企業實(shi)施物(wu)業管(guan)理(li)。
第三十五(wu)條(tiao)業(ye)主委員會應當與業(ye)主大會選聘的(de)物業(ye)管理企業(ye)訂立書面的(de)物業(ye)服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、