黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
建設(she)部(bu)關于印發《前期物業管(guan)理(li)招標投(tou)標管(guan)理(li)暫行辦法》的通知
(建住房[2003]130號(hao))
各省(sheng)、自治區建(jian)設廳，直轄市房地產(chan)管理局(ju)，新疆生產(chan)建(jian)設兵團建(jian)設局(ju)：
為了(le)規范(fan)物(wu)業管理招標(biao)投(tou)標(biao)活(huo)動，保護招標(biao)投(tou)標(biao)當事(shi)人的合法權益，促進物(wu)業管理市場(chang)的公平競(jing)爭，我(wo)部制(zhi)定(ding)了(le)《前期物(wu)業管理招標(biao)投(tou)標(biao)管理暫行(xing)辦法》，現印發給你們，請(qing)貫徹執行(xing)。執行(xing)中的情況，請(qing)及時(shi)告我(wo)部住宅與(yu)房(fang)地產業司。
中華人民共和國建設部
二○○三年(nian)六月二十六日
前期物業(ye)管(guan)理(li)招(zhao)標投標管(guan)理(li)暫行辦(ban)法
第一章 總則
第一條(tiao) 為了規范前期(qi)物業(ye)管理招(zhao)標(biao)投標(biao)活動，保護招(zhao)標(biao)投標(biao)當事(shi)人的合法(fa)權益(yi)，促進物業(ye)管理市場的公平競(jing)爭，制定本(ben)辦法(fa)。
第二條(tiao) 前期(qi)物(wu)業管理，是指(zhi)在業主、業主大會選聘物(wu)業管理企(qi)業之前，由(you)建設單(dan)位(wei)選聘物(wu)業管理企(qi)業實(shi)施的物(wu)業管理。
建設單位通過(guo)招(zhao)投標的方式選聘具有相應(ying)資質的物業管理企業和行政主(zhu)管部門對物業管理招(zhao)投標活動實施(shi)監督管理，適用本(ben)辦法。
第三條 住(zhu)宅及同一(yi)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)區(qu)域內非住(zhu)宅的建(jian)設單位,應當通過(guo)招投標(biao)的方式選聘(pin)具(ju)有(you)相(xiang)應資質的物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye);投標(biao)人(ren)少于3個或者住(zhu)宅規模較小的，經物業(ye)(ye)(ye)所在地的區(qu)、縣(xian)人(ren)民政府房地產(chan)行(xing)政主(zhu)管部門批(pi)準，可以(yi)采(cai)用協議方式選聘(pin)具(ju)有(you)相(xiang)應資質的物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)。
國(guo)家提(ti)倡(chang)其他(ta)物業的建設單位通過(guo)招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企(qi)業。
第四條 前期物業(ye)管理招標投標應當遵循公(gong)開、公(gong)平、公(gong)正(zheng)和(he)誠實信用(yong)的(de)原則。
第五條 國(guo)務院建設行政主管(guan)部(bu)門(men)負責全國(guo)物(wu)業管(guan)理(li)招標投標活動(dong)的監督(du)管(guan)理(li)。
省(sheng)、自治區人(ren)民政(zheng)府建設行(xing)政(zheng)主管部門負責本行(xing)政(zheng)區域內物業管理招標投(tou)標活動的(de)監督(du)管理。
直轄(xia)市、市、縣人民(min)政府房地產行政主(zhu)管部門負(fu)責本行政區域內物業管理招(zhao)標投標活動(dong)的(de)監督(du)管理。
第六條 任何(he)單(dan)位和個人不得(de)違(wei)反法(fa)(fa)律、行政法(fa)(fa)規規定，限制或(huo)者(zhe)排斥具(ju)備投(tou)標資(zi)格的物業(ye)管理企業(ye)參(can)加投(tou)標，不得(de)以任何(he)方式(shi)非法(fa)(fa)干(gan)涉物業(ye)管理招標投(tou)標活動(dong)。
第二章 招 標
第七條(tiao) 本辦法所(suo)稱招(zhao)(zhao)標人是指依法進行前期(qi)物(wu)業管理招(zhao)(zhao)標的物(wu)業建設(she)單(dan)位。
前(qian)期物業(ye)管理招(zhao)標(biao)(biao)(biao)(biao)由(you)招(zhao)標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)依法組(zu)織實(shi)施。招(zhao)標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)不(bu)得(de)以(yi)不(bu)合理條件限制或(huo)者排(pai)斥潛在投標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)，不(bu)得(de)對潛在投標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)實(shi)行歧視待(dai)遇，不(bu)得(de)對潛在投標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)提出與招(zhao)標(biao)(biao)(biao)(biao)物業(ye)管理項目實(shi)際(ji)要(yao)(yao)求不(bu)符的過高的資格等要(yao)(yao)求。
第(di)八條 前期物業管理(li)招(zhao)標分為公開(kai)招(zhao)標和邀請招(zhao)標。
招標(biao)人(ren)采取(qu)公(gong)開招標(biao)方式(shi)的，應當在(zai)公(gong)共媒介上(shang)發布招標(biao)公(gong)告，并同時在(zai)中國(guo)住宅與房地產信息網(wang)和中國(guo)物業管理協會網(wang)上(shang)發布免(mian)費招標(biao)公(gong)告。
招標(biao)公告應當載(zai)明(ming)招標(biao)人的名(ming)稱和地(di)址，招標(biao)項目的基本情況以及獲(huo)取招標(biao)文件(jian)的辦(ban)法(fa)等事(shi)項。
招標人(ren)采取(qu)邀(yao)請(qing)招標方(fang)式的，應當向3個以上物業管(guan)理企業發(fa)出投標邀(yao)請(qing)書(shu)，投標邀(yao)請(qing)書(shu)應當包(bao)含前(qian)款規定(ding)的事項。
第九條(tiao) 招標(biao)人可以(yi)委托招標(biao)代理(li)(li)機構辦理(li)(li)招標(biao)事宜(yi);有能(neng)力組織(zhi)和實(shi)施招標(biao)活動的，也可以(yi)自行組織(zhi)實(shi)施招標(biao)活動。
物業(ye)管理(li)招(zhao)(zhao)標(biao)代理(li)機(ji)構(gou)應當在招(zhao)(zhao)標(biao)人委托的(de)范圍內辦(ban)理(li)招(zhao)(zhao)標(biao)事宜，并遵守本(ben)辦(ban)法對招(zhao)(zhao)標(biao)人的(de)有關規定(ding)。
第十條(tiao) 招標(biao)人應當(dang)根(gen)據物業管理項目的特點和需要，在(zai)招標(biao)前(qian)完(wan)成(cheng)招標(biao)文件的編制。
招標文件應(ying)包括以下內容(rong)：
(一)招(zhao)標人及招(zhao)標項目簡介，包括(kuo)招(zhao)標人名稱、地址、聯系(xi)方式、項目基本情(qing)況(kuang)(kuang)、物業管(guan)理用房的配備情(qing)況(kuang)(kuang)等;
(二)物(wu)業管理服務(wu)內容及要求(qiu)，包括服務(wu)內容、服務(wu)標準等;
(三)對(dui)投(tou)標(biao)(biao)人及(ji)投(tou)標(biao)(biao)書(shu)的(de)要(yao)求，包括(kuo)投(tou)標(biao)(biao)人的(de)資(zi)格(ge)、投(tou)標(biao)(biao)書(shu)的(de)格(ge)式、主要(yao)內容等;
(四)評標標準(zhun)和(he)評標方法;
(五)招標(biao)活(huo)動方案(an)，包(bao)括招標(biao)組織機構、開(kai)標(biao)時間及地(di)點(dian)等;
(六)物業(ye)服(fu)務(wu)合同的簽(qian)訂說明;
(七)其他(ta)事項的(de)說明(ming)及法律法規(gui)(gui)規(gui)(gui)定(ding)的(de)其他(ta)內(nei)容。
第十一條 招標(biao)人應當(dang)在發(fa)布招標(biao)公告或者發(fa)出投標(biao)邀請書的(de)(de)10日前(qian)，提交以(yi)下材料報(bao)物(wu)業項目所在地(di)(di)的(de)(de)縣級以(yi)上地(di)(di)方人民(min)政府房地(di)(di)產行政主管部門備案：
(一)與物(wu)業管理有關(guan)的(de)物(wu)業項(xiang)目(mu)開發建設的(de)政府批件;
(二)招標公告或者招標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規規定(ding)的(de)其他(ta)材料。
房地產行政主管部(bu)門發現招標有違反法律、法規規定的，應(ying)當及時責令招標人改正。
第(di)十(shi)二條 公開招(zhao)標的(de)招(zhao)標人可以(yi)根據招(zhao)標文件的(de)規定(ding)，對投標申請人進(jin)行資格預(yu)審。
實行投(tou)標(biao)資(zi)(zi)(zi)格(ge)預審的物業管理項(xiang)目，招(zhao)標(biao)人應當在招(zhao)標(biao)公告或者(zhe)投(tou)標(biao)邀請書中載(zai)明資(zi)(zi)(zi)格(ge)預審的條件(jian)和獲取資(zi)(zi)(zi)格(ge)預審文(wen)件(jian)的辦法。
資格(ge)預審文件(jian)一般應當包(bao)括(kuo)資格(ge)預審申(shen)請(qing)書格(ge)式(shi)、申(shen)請(qing)人須知，以及需要投標申(shen)請(qing)人提供的企業資格(ge)文件(jian)、業績(ji)、技術裝(zhuang)備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績(ji)等證明材(cai)料(liao)。
第十三條(tiao) 經資(zi)格(ge)預審后，公開招(zhao)標(biao)的(de)(de)招(zhao)標(biao)人(ren)應當向(xiang)(xiang)資(zi)格(ge)預審合(he)格(ge)的(de)(de)投(tou)標(biao)申(shen)(shen)請人(ren)發出資(zi)格(ge)預審合(he)格(ge)通知書，告知獲取招(zhao)標(biao)文(wen)件的(de)(de)時間(jian)、地點和方法，并同時向(xiang)(xiang)資(zi)格(ge)不合(he)格(ge)的(de)(de)投(tou)標(biao)申(shen)(shen)請人(ren)告知資(zi)格(ge)預審結果。
在(zai)資格(ge)預審(shen)合格(ge)的投(tou)標申請人過多時，可以由招標人從(cong)中選擇不少(shao)于5家資格(ge)預審(shen)合格(ge)的投(tou)標申請人。
第十四(si)條 招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)人(ren)應當確定投(tou)標(biao)(biao)人(ren)編制投(tou)標(biao)(biao)文件所(suo)需要的合理時間(jian)。公(gong)開招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)的物業(ye)管理項目，自招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)文件發出之(zhi)日起至投(tou)標(biao)(biao)人(ren)提交投(tou)標(biao)(biao)文件截止之(zhi)日止，最短不(bu)得少(shao)于20日。
第十五條(tiao) 招(zhao)標(biao)人對(dui)已發出的(de)(de)(de)(de)招(zhao)標(biao)文(wen)(wen)件進行必要的(de)(de)(de)(de)澄(cheng)清(qing)或者修改的(de)(de)(de)(de)，應當在招(zhao)標(biao)文(wen)(wen)件要求提交投標(biao)文(wen)(wen)件截(jie)止(zhi)時(shi)間至(zhi)少15日前，以書面(mian)形式通知(zhi)所有的(de)(de)(de)(de)招(zhao)標(biao)文(wen)(wen)件收(shou)受人。該澄(cheng)清(qing)或者修改的(de)(de)(de)(de)內容為招(zhao)標(biao)文(wen)(wen)件的(de)(de)(de)(de)組成(cheng)部分。
第十六條 招(zhao)標(biao)人(ren)根據物(wu)業管理項(xiang)目的具體情況，可以(yi)(yi)組(zu)織潛在的投標(biao)申(shen)請人(ren)踏(ta)勘物(wu)業項(xiang)目現場(chang)，并(bing)提供隱蔽(bi)工程(cheng)圖紙(zhi)等詳細資料(liao)。對(dui)投標(biao)申(shen)請人(ren)提出(chu)的疑(yi)問應當予以(yi)(yi)澄清(qing)并(bing)以(yi)(yi)書面(mian)形式發送給(gei)所(suo)有(you)的招(zhao)標(biao)文件收(shou)受人(ren)。
第(di)十七(qi)條 招標人不得(de)向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名(ming)稱、數量以及可能影(ying)響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底(di)(di)的，標底(di)(di)必(bi)須(xu)保密。
第十八條 在確定(ding)中標(biao)(biao)人前，招標(biao)(biao)人不得與(yu)投(tou)標(biao)(biao)人就投(tou)標(biao)(biao)價格、投(tou)標(biao)(biao)方案等實質內(nei)容進行(xing)談判。
第(di)十九條(tiao) 通(tong)過招(zhao)標投標方式選擇(ze)物業管(guan)理企(qi)業的(de)，招(zhao)標人應當按照以下規定時限(xian)完(wan)成物業管(guan)理招(zhao)標投標工(gong)作(zuo)：
(一)新建現售(shou)商品(pin)房項目(mu)應當在現售(shou)前30日完成;
(二(er))預(yu)(yu)售商品(pin)房項(xiang)目應當在取得《商品(pin)房預(yu)(yu)售許(xu)可證》之前完(wan)成(cheng);
(三(san))非出售的新(xin)建物業(ye)項(xiang)目應(ying)當在交付使用前90日完成。
第三章 投 標
第(di)二十條 本(ben)辦法所稱投標人是指響應前(qian)期(qi)物業(ye)管理(li)招標、參(can)與投標競爭的(de)物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)。
投標(biao)人(ren)應(ying)當具有相應(ying)的物(wu)業管理企業資質(zhi)和招(zhao)標(biao)文件(jian)要(yao)求(qiu)的其他(ta)條件(jian)。
第二十一條 投(tou)標人對招標文(wen)件(jian)有疑問需要澄清的，應當(dang)以(yi)書面形式向招標人提出(chu)。
第二(er)十二(er)條(tiao) 投(tou)標人應當按照招標文件(jian)(jian)的內容和要(yao)求(qiu)編制投(tou)標文件(jian)(jian)，投(tou)標文件(jian)(jian)應當對招標文件(jian)(jian)提出(chu)的實質(zhi)性要(yao)求(qiu)和條(tiao)件(jian)(jian)作出(chu)響應。
投標(biao)文件應(ying)當(dang)包括(kuo)以下內容：
(一)投標函;
(二(er))投標報價;
(三)物業管理方案;
(四)招標文件要求提供的其(qi)他材料。
第二十三條 投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)應(ying)當在(zai)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)要(yao)求(qiu)提(ti)交投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)的(de)(de)截(jie)止時(shi)(shi)間前，將投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)密封送達投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)地點。招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)收到投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)后，應(ying)當向投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)出具標(biao)(biao)(biao)明簽(qian)收人(ren)(ren)和簽(qian)收時(shi)(shi)間的(de)(de)憑證，并妥善保(bao)存投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)。在(zai)開標(biao)(biao)(biao)前，任何單位和個人(ren)(ren)均不得開啟投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)。在(zai)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)要(yao)求(qiu)提(ti)交投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)的(de)(de)截(jie)止時(shi)(shi)間后送達的(de)(de)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)，為無效(xiao)的(de)(de)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)(wen)件(jian)(jian)(jian)，招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)應(ying)當拒(ju)收。
第(di)二十四條 投標(biao)(biao)人在(zai)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)文件(jian)(jian)要求(qiu)提(ti)交投標(biao)(biao)文件(jian)(jian)的(de)(de)(de)截(jie)止時間(jian)前，可以補(bu)(bu)充(chong)(chong)、修(xiu)改或者(zhe)撤回已提(ti)交的(de)(de)(de)投標(biao)(biao)文件(jian)(jian)，并書面通知招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)人。補(bu)(bu)充(chong)(chong)、修(xiu)改的(de)(de)(de)內容(rong)為(wei)投標(biao)(biao)文件(jian)(jian)的(de)(de)(de)組成部分，并應(ying)當按照本(ben)辦法第(di)二十三(san)條的(de)(de)(de)規定送達(da)、簽收和保管。在(zai)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)文件(jian)(jian)要求(qiu)提(ti)交投標(biao)(biao)文件(jian)(jian)的(de)(de)(de)截(jie)止時間(jian)后送達(da)的(de)(de)(de)補(bu)(bu)充(chong)(chong)或者(zhe)修(xiu)改的(de)(de)(de)內容(rong)無(wu)效(xiao)。
第二十(shi)五條 投(tou)標(biao)人(ren)不得(de)以他人(ren)名(ming)義(yi)投(tou)標(biao)或(huo)者以其他方式(shi)弄虛(xu)作假(jia)，騙取中標(biao)。
投(tou)標人(ren)不(bu)得(de)(de)相互(hu)串通投(tou)標，不(bu)得(de)(de)排擠其他投(tou)標人(ren)的公平競爭，不(bu)得(de)(de)損害招標人(ren)或(huo)者其他投(tou)標人(ren)的合法權益(yi)。
投標人(ren)不得與(yu)招標人(ren)串(chuan)通投標，損害(hai)國家利益、社會公共利益或者他人(ren)的合法權(quan)益。
禁止投標(biao)(biao)人(ren)以向(xiang)招標(biao)(biao)人(ren)或者評標(biao)(biao)委員(yuan)(yuan)會(hui)成員(yuan)(yuan)行賄等(deng)不(bu)正當手段謀取(qu)中標(biao)(biao)。
第(di)四章 開標、評標和中標
第二(er)十六條 開(kai)標應(ying)當在招標文件確定的(de)提交投標文件截(jie)止時(shi)間的(de)同一時(shi)間公(gong)開(kai)進行(xing);開(kai)標地(di)點(dian)應(ying)當為招標文件中預先確定的(de)地(di)點(dian)。
第二十七(qi)條(tiao) 開(kai)標由招(zhao)標人主持，邀請所有投標人參加(jia)。開(kai)標應當(dang)按(an)照下(xia)列(lie)規定進(jin)行：
由(you)(you)投(tou)標(biao)人或者其推選的(de)(de)代(dai)表(biao)檢(jian)查投(tou)標(biao)文(wen)件(jian)的(de)(de)密封(feng)情況，也(ye)可(ke)以(yi)由(you)(you)招標(biao)人委(wei)托的(de)(de)公證(zheng)機(ji)構(gou)進行檢(jian)查并公證(zheng)。經確認無誤(wu)后，由(you)(you)工作人員(yuan)當眾拆(chai)封(feng)，宣讀投(tou)標(biao)人名稱、投(tou)標(biao)價格和投(tou)標(biao)文(wen)件(jian)的(de)(de)其他主要內容。
招(zhao)標(biao)(biao)人在招(zhao)標(biao)(biao)文件要求提(ti)交(jiao)投標(biao)(biao)文件的截(jie)止(zhi)時(shi)間前收到的所有投標(biao)(biao)文件，開標(biao)(biao)時(shi)都(dou)應(ying)當當眾予(yu)以拆封。
開標(biao)過程應當記錄(lu)，并由招標(biao)人(ren)存(cun)檔備查。
第(di)二十八條 評標(biao)由招(zhao)標(biao)人依法(fa)組(zu)建(jian)的評標(biao)委員會負責。
評標委員(yuan)會由(you)招標人(ren)代表(biao)和物(wu)業管理(li)(li)方(fang)面(mian)(mian)的(de)專家(jia)組成，成員(yuan)為5人(ren)以上(shang)單數，其中招標人(ren)代表(biao)以外的(de)物(wu)業管理(li)(li)方(fang)面(mian)(mian)的(de)專家(jia)不得少于(yu)成員(yuan)總(zong)數的(de)三分之二。
評標(biao)委員(yuan)會(hui)的(de)(de)專(zhuan)家(jia)成員(yuan)，應當由招標(biao)人(ren)從(cong)房(fang)地產行政主管部門建立的(de)(de)專(zhuan)家(jia)名冊中采取隨機抽(chou)取的(de)(de)方式確定(ding)。
與投標人有利害關系的人不得進