黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
建設部關于印發(fa)《前期(qi)物業管理招標投(tou)標管理暫行辦法》的通知
(建住房[2003]130號)
各省、自治區建設(she)廳(ting)，直轄市(shi)房地產管理(li)局，新疆生產建設(she)兵團建設(she)局：
為(wei)了規(gui)范物業管(guan)理招標(biao)投標(biao)活動，保護招標(biao)投標(biao)當(dang)事(shi)人的(de)合(he)法權益，促進物業管(guan)理市(shi)場的(de)公平競(jing)爭，我(wo)部制(zhi)定(ding)了《前期物業管(guan)理招標(biao)投標(biao)管(guan)理暫行(xing)辦(ban)法》，現印發給你們，請貫(guan)徹執行(xing)。執行(xing)中的(de)情況，請及時告我(wo)部住宅與房(fang)地(di)產(chan)業司。
中華(hua)人(ren)民共和國建設部
二○○三年(nian)六月二十六日
前期物業管理招標投(tou)標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規范前期(qi)物(wu)業管理(li)招標(biao)投標(biao)活動，保護招標(biao)投標(biao)當事人的合法權益，促進物(wu)業管理(li)市場的公平競爭(zheng)，制定本(ben)辦法。
第二條 前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理，是指在業(ye)(ye)主(zhu)、業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)選聘(pin)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)之前，由建設單位選聘(pin)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)實施(shi)的物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理。
建設(she)單位通(tong)過(guo)招投標的方(fang)式選(xuan)聘具(ju)有相應資質的物業管理企(qi)業和(he)行政(zheng)主管部(bu)門(men)對(dui)物業管理招投標活動(dong)實施監督管理，適用(yong)本辦(ban)法。
第三條(tiao) 住宅(zhai)(zhai)(zhai)及(ji)同一物(wu)業管理區(qu)域內非(fei)住宅(zhai)(zhai)(zhai)的建(jian)設(she)單位,應(ying)當(dang)通過招投(tou)標(biao)的方(fang)式選聘(pin)(pin)具有(you)相應(ying)資(zi)(zi)質(zhi)的物(wu)業管理企業;投(tou)標(biao)人少于3個(ge)或者(zhe)住宅(zhai)(zhai)(zhai)規模較小的，經(jing)物(wu)業所在地的區(qu)、縣人民政府房地產(chan)行政主管部門批準，可以采(cai)用協議方(fang)式選聘(pin)(pin)具有(you)相應(ying)資(zi)(zi)質(zhi)的物(wu)業管理企業。
國家提(ti)倡其他物業的(de)建設單位通過招投標的(de)方式(shi)，選聘具有相應資質的(de)物業管理企業。
第四條(tiao) 前期物業管理招標投標應當遵循公(gong)(gong)開、公(gong)(gong)平、公(gong)(gong)正和(he)誠(cheng)實信用(yong)的(de)原則。
第五(wu)條 國務院建設行政主(zhu)管(guan)部門負責(ze)全國物(wu)業管(guan)理(li)招標投標活動的監(jian)督管(guan)理(li)。
省、自(zi)治區(qu)人民(min)政(zheng)府建設行(xing)政(zheng)主(zhu)管部門負責本(ben)行(xing)政(zheng)區(qu)域內物業管理招標投標活動的監督(du)管理。
直轄市(shi)、市(shi)、縣人民政(zheng)府房(fang)地產行政(zheng)主管(guan)(guan)部門負責本行政(zheng)區域內物業管(guan)(guan)理(li)招標投標活動的監(jian)督管(guan)(guan)理(li)。
第六條 任(ren)何(he)單位和個人不得違反法(fa)律、行(xing)政法(fa)規(gui)規(gui)定，限制或者排斥具(ju)備投標資格(ge)的物業(ye)管(guan)理企業(ye)參(can)加投標，不得以任(ren)何(he)方式非法(fa)干涉(she)物業(ye)管(guan)理招標投標活動。
第二章 招 標
第七條(tiao) 本辦法(fa)所稱招標人(ren)是指依法(fa)進行前(qian)期物業管理(li)招標的(de)物業建設單位。
前(qian)期物業(ye)管(guan)理招(zhao)標(biao)(biao)(biao)由(you)招(zhao)標(biao)(biao)(biao)人依(yi)法組(zu)織實(shi)(shi)施(shi)。招(zhao)標(biao)(biao)(biao)人不(bu)(bu)得(de)以不(bu)(bu)合理條(tiao)件限(xian)制或者(zhe)排(pai)斥(chi)潛(qian)在投標(biao)(biao)(biao)人，不(bu)(bu)得(de)對潛(qian)在投標(biao)(biao)(biao)人實(shi)(shi)行歧視待(dai)遇，不(bu)(bu)得(de)對潛(qian)在投標(biao)(biao)(biao)人提出與招(zhao)標(biao)(biao)(biao)物業(ye)管(guan)理項目實(shi)(shi)際要求不(bu)(bu)符的(de)過高(gao)的(de)資格等(deng)要求。
第(di)八條 前期物業管理招(zhao)標分為公開招(zhao)標和邀請招(zhao)標。
招標人采取(qu)公開招標方式的，應當(dang)在公共媒介上發(fa)布(bu)招標公告(gao)，并同時在中(zhong)(zhong)國住宅與(yu)房地產信息(xi)網(wang)和中(zhong)(zhong)國物業管理協會網(wang)上發(fa)布(bu)免費招標公告(gao)。
招(zhao)(zhao)標(biao)公告應當載明招(zhao)(zhao)標(biao)人的名稱和地址，招(zhao)(zhao)標(biao)項目的基本(ben)情況以及獲取招(zhao)(zhao)標(biao)文件的辦法(fa)等(deng)事項。
招標(biao)(biao)人采取(qu)邀請(qing)招標(biao)(biao)方(fang)式的，應當(dang)向(xiang)3個以上物業管理企業發出投標(biao)(biao)邀請(qing)書，投標(biao)(biao)邀請(qing)書應當(dang)包(bao)含前款規定的事項。
第九條(tiao) 招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)人可(ke)以委托招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)代理機(ji)構辦(ban)理招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)事宜;有能力組(zu)織(zhi)和實施(shi)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)活動(dong)的，也可(ke)以自(zi)行組(zu)織(zhi)實施(shi)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)(biao)活動(dong)。
物業管理招標代理機(ji)構(gou)應當在招標人委托的范(fan)圍內辦理招標事(shi)宜，并遵守本辦法(fa)對(dui)招標人的有關規定。
第十條(tiao) 招(zhao)標人應(ying)當根據物業管理項目的特點和需要(yao)，在招(zhao)標前完(wan)成招(zhao)標文件的編制。
招標(biao)文件應(ying)包括以(yi)下內容：
(一)招(zhao)標人及招(zhao)標項(xiang)目簡介(jie)，包(bao)括招(zhao)標人名稱(cheng)、地址、聯系(xi)方式(shi)、項(xiang)目基本情(qing)況(kuang)、物(wu)業管理用房的配備(bei)情(qing)況(kuang)等;
(二)物業管(guan)理(li)服務內(nei)容及(ji)要求，包括服務內(nei)容、服務標準等;
(三)對(dui)投標(biao)人(ren)及投標(biao)書(shu)的要求，包括投標(biao)人(ren)的資格(ge)、投標(biao)書(shu)的格(ge)式、主(zhu)要內容等;
(四)評(ping)標標準(zhun)和評(ping)標方法;
(五)招標活動(dong)方案，包括招標組織機構(gou)、開標時(shi)間及(ji)地點等;
(六)物業服(fu)務合同的簽訂(ding)說明(ming);
(七)其(qi)他事(shi)項的說(shuo)明(ming)及(ji)法(fa)律(lv)法(fa)規規定的其(qi)他內容。
第(di)十一條 招(zhao)標人(ren)應當在發布招(zhao)標公告或者(zhe)發出投標邀請(qing)書的(de)10日前(qian)，提交以下材料報(bao)物業項(xiang)目(mu)所在地的(de)縣級以上地方人(ren)民(min)政(zheng)府(fu)房地產(chan)行政(zheng)主(zhu)管部門(men)備案：
(一)與(yu)物業管理有關的物業項目開發建(jian)設的政府批件;
(二(er))招(zhao)標(biao)公告(gao)或者招(zhao)標(biao)邀請書;
(三)招標文件;
(四)法(fa)律、法(fa)規規定的其(qi)他材(cai)料。
房(fang)地產(chan)行(xing)政主管部門發現招標有違反法律、法規(gui)規(gui)定(ding)的，應(ying)當及時責令(ling)招標人改正。
第十(shi)二條(tiao) 公開招(zhao)標的(de)(de)招(zhao)標人可以根(gen)據招(zhao)標文件的(de)(de)規(gui)定，對投標申(shen)請人進行資格預審(shen)。
實行投(tou)標(biao)(biao)資(zi)(zi)格預審的(de)物業管理項目，招標(biao)(biao)人應當(dang)在招標(biao)(biao)公告(gao)或者投(tou)標(biao)(biao)邀請(qing)書中(zhong)載(zai)明資(zi)(zi)格預審的(de)條件(jian)和獲取(qu)資(zi)(zi)格預審文件(jian)的(de)辦法。
資(zi)格(ge)預審文(wen)件一般應當包括資(zi)格(ge)預審申請書格(ge)式、申請人(ren)須知，以及(ji)需(xu)要投標(biao)申請人(ren)提供的(de)企業資(zi)格(ge)文(wen)件、業績(ji)、技(ji)術裝備、財務狀(zhuang)況和擬派出的(de)項目負責(ze)人(ren)與主要管理人(ren)員的(de)簡歷、業績(ji)等證明材料。
第十三條 經資格(ge)(ge)預(yu)審后，公開招(zhao)(zhao)標(biao)的招(zhao)(zhao)標(biao)人應當向(xiang)資格(ge)(ge)預(yu)審合格(ge)(ge)的投(tou)標(biao)申(shen)請人發出(chu)資格(ge)(ge)預(yu)審合格(ge)(ge)通(tong)知(zhi)書，告知(zhi)獲取招(zhao)(zhao)標(biao)文件的時間、地點和(he)方(fang)法(fa)，并同時向(xiang)資格(ge)(ge)不合格(ge)(ge)的投(tou)標(biao)申(shen)請人告知(zhi)資格(ge)(ge)預(yu)審結果。
在(zai)資格(ge)預審合格(ge)的(de)投標申(shen)請(qing)人(ren)過多時，可以由招標人(ren)從中(zhong)選擇不少于5家資格(ge)預審合格(ge)的(de)投標申(shen)請(qing)人(ren)。
第十四(si)條 招標(biao)(biao)(biao)人應當確定投標(biao)(biao)(biao)人編制投標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件所需要的合理(li)時間。公開招標(biao)(biao)(biao)的物(wu)業管(guan)理(li)項目，自招標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件發出之(zhi)日起至投標(biao)(biao)(biao)人提(ti)交投標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件截止(zhi)之(zhi)日止(zhi)，最短不得(de)少于20日。
第十五條 招標(biao)(biao)人(ren)對已(yi)發出的(de)招標(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)(jian)進行必要(yao)的(de)澄(cheng)清或者修改(gai)的(de)，應當在(zai)招標(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)(jian)要(yao)求提交投標(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)(jian)截止時間至少15日前，以書面形式通知(zhi)所有(you)的(de)招標(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)(jian)收受人(ren)。該澄(cheng)清或者修改(gai)的(de)內容為招標(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)(jian)的(de)組成部(bu)分。
第十六條(tiao) 招(zhao)(zhao)標人(ren)(ren)根據物(wu)業(ye)管理(li)項目的(de)具(ju)體情況，可以(yi)組織潛在的(de)投(tou)標申請人(ren)(ren)踏勘物(wu)業(ye)項目現場，并提供隱蔽工(gong)程(cheng)圖(tu)紙等詳細資料。對投(tou)標申請人(ren)(ren)提出(chu)的(de)疑(yi)問應(ying)當予以(yi)澄清(qing)并以(yi)書面形式發送給所(suo)有的(de)招(zhao)(zhao)標文件收受(shou)人(ren)(ren)。
第十七條 招(zhao)標(biao)人不得(de)向他(ta)人透露已獲(huo)取招(zhao)標(biao)文(wen)件的(de)潛在投標(biao)人的(de)名稱、數(shu)量以及可能影響公平競爭的(de)有關招(zhao)標(biao)投標(biao)的(de)其他(ta)情(qing)況。
招標(biao)人設有標(biao)底的，標(biao)底必須保密。
第(di)十(shi)八條 在確定(ding)中標(biao)(biao)人(ren)前(qian)，招標(biao)(biao)人(ren)不得(de)與投(tou)標(biao)(biao)人(ren)就(jiu)投(tou)標(biao)(biao)價格、投(tou)標(biao)(biao)方案(an)等實質內容進行(xing)談判。
第十九條 通過招(zhao)標(biao)投標(biao)方式(shi)選擇(ze)物業(ye)管理(li)企業(ye)的(de)，招(zhao)標(biao)人應當按照以下規定時(shi)限完成物業(ye)管理(li)招(zhao)標(biao)投標(biao)工作(zuo)：
(一(yi))新建現(xian)售商品房項目應當在現(xian)售前30日完成;
(二)預售(shou)商(shang)品(pin)(pin)房項目應當在取得(de)《商(shang)品(pin)(pin)房預售(shou)許可證》之前完(wan)成;
(三(san))非出售的新建物業項(xiang)目(mu)應當在交(jiao)付使(shi)用前90日完(wan)成。
第三章 投 標
第二十條 本辦法所稱投(tou)標(biao)人是指響應(ying)前期(qi)物業(ye)管理招標(biao)、參(can)與投(tou)標(biao)競爭的物業(ye)管理企(qi)業(ye)。
投標(biao)人應(ying)當具有(you)相應(ying)的物(wu)業(ye)管理企業(ye)資質(zhi)和招標(biao)文件要求的其他(ta)條件。
第二十一條 投標人(ren)對招(zhao)標文件有疑問需要澄(cheng)清(qing)的，應當以書面形式向招(zhao)標人(ren)提(ti)出。
第(di)二十二條(tiao) 投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)應當按照招(zhao)標(biao)(biao)(biao)(biao)文件(jian)(jian)的(de)內(nei)容和要(yao)求編制投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)文件(jian)(jian)，投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)文件(jian)(jian)應當對招(zhao)標(biao)(biao)(biao)(biao)文件(jian)(jian)提出的(de)實質性要(yao)求和條(tiao)件(jian)(jian)作(zuo)出響(xiang)應。
投標文件應當包括(kuo)以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價;
(三)物(wu)業管理方案(an);
(四)招標文件要求提(ti)供的(de)其他材料。
第二(er)十三條 投(tou)(tou)標(biao)(biao)人(ren)應當(dang)在(zai)招(zhao)標(biao)(biao)文件(jian)要求提交(jiao)投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)的(de)(de)(de)(de)截止(zhi)時間前，將投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)密封(feng)送達(da)投(tou)(tou)標(biao)(biao)地點。招(zhao)標(biao)(biao)人(ren)收(shou)(shou)到投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)后，應當(dang)向(xiang)投(tou)(tou)標(biao)(biao)人(ren)出(chu)具標(biao)(biao)明簽(qian)收(shou)(shou)人(ren)和(he)簽(qian)收(shou)(shou)時間的(de)(de)(de)(de)憑證，并(bing)妥善保存投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)。在(zai)開標(biao)(biao)前，任何單位和(he)個人(ren)均不得開啟投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)。在(zai)招(zhao)標(biao)(biao)文件(jian)要求提交(jiao)投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)的(de)(de)(de)(de)截止(zhi)時間后送達(da)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)，為無效的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件(jian)，招(zhao)標(biao)(biao)人(ren)應當(dang)拒(ju)收(shou)(shou)。
第(di)二十四條 投(tou)標人在(zai)招標文(wen)件(jian)(jian)要求提交投(tou)標文(wen)件(jian)(jian)的(de)(de)截止時間前(qian)，可以補充(chong)(chong)、修改(gai)或者撤回已提交的(de)(de)投(tou)標文(wen)件(jian)(jian)，并書面通(tong)知招標人。補充(chong)(chong)、修改(gai)的(de)(de)內(nei)容(rong)為投(tou)標文(wen)件(jian)(jian)的(de)(de)組成部(bu)分，并應當按(an)照本(ben)辦法第(di)二十三條的(de)(de)規定送(song)達、簽收和保管(guan)。在(zai)招標文(wen)件(jian)(jian)要求提交投(tou)標文(wen)件(jian)(jian)的(de)(de)截止時間后送(song)達的(de)(de)補充(chong)(chong)或者修改(gai)的(de)(de)內(nei)容(rong)無效。
第二十五條 投(tou)標人(ren)不得(de)以(yi)他人(ren)名義投(tou)標或(huo)者以(yi)其(qi)他方式(shi)弄虛(xu)作假，騙取中標。
投(tou)標人不(bu)得(de)相互串(chuan)通投(tou)標，不(bu)得(de)排(pai)擠其他投(tou)標人的公平(ping)競爭，不(bu)得(de)損害招標人或者其他投(tou)標人的合法權(quan)益。
投標人(ren)(ren)不得與招(zhao)標人(ren)(ren)串通投標，損害國(guo)家利益(yi)、社會公共利益(yi)或(huo)者(zhe)他人(ren)(ren)的合(he)法權益(yi)。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第(di)四(si)章(zhang) 開標、評標和(he)中標
第二(er)十六條(tiao) 開(kai)標應(ying)當(dang)在招(zhao)(zhao)標文(wen)件確定的提(ti)交投標文(wen)件截止時間的同一(yi)時間公開(kai)進行;開(kai)標地點應(ying)當(dang)為招(zhao)(zhao)標文(wen)件中預(yu)先確定的地點。
第二十七條 開標(biao)由招(zhao)標(biao)人(ren)(ren)主持，邀請(qing)所有(you)投標(biao)人(ren)(ren)參(can)加。開標(biao)應當按(an)照下(xia)列(lie)規定進行：
由(you)投(tou)(tou)標(biao)(biao)人(ren)或者其推(tui)選的代表檢查投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件的密封(feng)情況，也可(ke)以由(you)招標(biao)(biao)人(ren)委(wei)托的公(gong)(gong)證(zheng)機構進行檢查并(bing)公(gong)(gong)證(zheng)。經確認無誤后(hou)，由(you)工作人(ren)員當眾(zhong)拆封(feng)，宣讀投(tou)(tou)標(biao)(biao)人(ren)名稱、投(tou)(tou)標(biao)(biao)價(jia)格(ge)和投(tou)(tou)標(biao)(biao)文件的其他主要內容。
招(zhao)標(biao)人在招(zhao)標(biao)文件要求提交投(tou)標(biao)文件的(de)截止時(shi)間前收到的(de)所有投(tou)標(biao)文件，開標(biao)時(shi)都應當當眾予以拆封。
開(kai)標(biao)過程應(ying)當記錄，并由招(zhao)標(biao)人存(cun)檔備查。
第二十八條 評(ping)標(biao)(biao)由招標(biao)(biao)人(ren)依法組建的評(ping)標(biao)(biao)委員會負責(ze)。
評(ping)標委員會(hui)由(you)招標人(ren)(ren)代表(biao)和物業(ye)管理方(fang)面的專(zhuan)家組(zu)成(cheng)，成(cheng)員為5人(ren)(ren)以上單數(shu)，其(qi)中招標人(ren)(ren)代表(biao)以外的物業(ye)管理方(fang)面的專(zhuan)家不得少于成(cheng)員總數(shu)的三分(fen)之二。
評(ping)標委員(yuan)會的(de)(de)(de)專(zhuan)家(jia)成員(yuan)，應(ying)當由招(zhao)標人從房地產行政主(zhu)管部門建立(li)的(de)(de)(de)專(zhuan)家(jia)名冊中(zhong)采取隨(sui)機抽取的(de)(de)(de)方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進